H集團保障性租賃住房項目投資決策分析
本文是一篇投資分析論文，本論文旨在通過對JH集團保障性租賃住房項目的投資決策研究，為公司管理提供決策參考及關于項目開發運營的合理建議，盡可能提高運營收入，降低開發成本，有利于后續項目順利開展和管理效率提升。
第一章緒論
1.1研究背景與意義
1.1.1研究背景
自住房供給商品化以來，我國房地產市場價格經歷多次大幅上漲，住房價格不斷攀升達到高位，為國民經濟帶來了顯著經濟效益的同時，住房市場保障功能的滯后問題也逐漸凸顯出來，亟待引起我們的關注和解決。當前住房問題已成為我國城市社會中最熱門的民生話題。根據國家統計局數據顯示，1998年“房改”以來，我國城鎮人均住房建筑面積明顯提高，由1998年的23.7平方米提升至2022年的41.76平方米，城鎮居民居住質量得到明顯改善。然而“房改”在帶來成績的同時，也誘發了商品房市場的過度投機和商品房價格的快速攀升。隨著城鎮化進程加快和流動人口規模擴大，高房價引起的居民住房問題愈發突出，新市民、青年人等群體在房價高昂的一二線城市中，住房困難尤其明顯。
2017年11月，中共十九大報告強調：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這一政策精神進而于2020年10月寫入《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》，且內容有所拓展，“規劃”提出“有效增加保障性住房供給”。2021年6月出臺《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號），提出多主體投資、多渠道保障，通過給予土地、財政、金融等政策支持，引導開發企業參建保障性租賃住房。
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1.2研究內容與思路
1.2.1研究內容
本文共分六個部分。
第一部分為緒論，主要對本文研究的背景及意義進行了闡述，確定論文的研究思路及研究方法。
第二部分闡述了保障性租賃住房的相關概念、房地產投資的含義和特點以及房地產投資決策的目的、步驟、研究內容、財務分析法、不確定分析法。通過對國內外文獻進行梳理，參透國內外房地產投資決策發展歷程及趨勢，為房地產投資決策研究提供理論支持。
第三部分基于前文分析，對JH集團保障性租賃住房項目政策市場開展了研究，進行項目定位。通過對項目地塊信息、周邊及配套設施、競品、政策、案例進行分析，以問卷發放的形式對片區企業基層員工及企業管理人員進行需求調查，確定片區的居住需求、生活配套設施需求及產業服務設施需求。根據上述調研結果，確定項目功能定位、客群定位、產品定位、價格定位及運營管理定位。
第四部分基于項目定位制定設計方案及實施計劃，對項目投資金額、資金籌措情況及未來收入進行估算分析。
第五部分使用財務分析法及不確定性分析法，從靜態、動態財務分析，現金流量預測、償還能力和敏感性分析等方面評價項目的經濟性；從社會效益角度出發，結合對城市發展的影響，評估項目實施合理性；通過對項目開發運營中存在的風險點分析，給予風險應對方案。
第六部分結合上述研究成果得出結論與項目保障措施，基于JH集團保障性租賃住房項目研究現狀展望未來。
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第二章相關理論與文獻綜述
2.1保障性租賃住房的含義
通過房地產多年發展及實踐經驗發現，單一的政府保障行為和單一的市場化行為，都不能夠解決城鎮居民住房困難這一問題。為了國內城鎮居民的住房困難問題能夠得到有效解決，我國建立了商品房與保障房并行的雙軌制住房體系。其中，保障房是指政府針對住房困難的人群提供的住房，對入住條件及租金具有一定的限制標準。租賃型保障房作為保障房的一種形式，主要為城市新居民、無房青年等提供70平方米以下的小戶型住房，其租金低廉且入住不受收入限制，旨在解決住房難題。
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2.2房地產投資理論
劉秋雁（2007）在《房地產投資分析》這一著作中針對房地產投資的含義、類型及房地產投資的特性逐一進行闡述。結合項目作為保障性租賃住房的特點，總結如下：
2.2.1房地產投資的含義及類型
房地產投資是投資者以獲得未來的房地產資產增值或銷售、租賃收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣與實物，直接或間接地從事或參與房地產開發與經營活動的經濟行為。房地產投資分類方式多種多樣，可按照投資形式劃分、投資經營方式劃分、投資用途劃分。按照投資經營方式細分，又可以分為出售型房地產項目投資、出租型房地產項目投資和混合型房地產項目投資。
（1）出售型房地產項目投資，是指通過以預售或是建成后銷售建筑物所有權的方式獲得銷售收益、回籠投資資金，以獲取投資利潤，該投資類型有著資金回收周期短的特點。
（2）出租型房地產項目投資，是指房地產項目建成后，通過租賃建筑物使用權的方式獲得租金收益，回籠投資資金，以獲取投資利潤，該投資類型資金回收周期較長。根據珠海市保障性租賃住房政策，納入保障性租賃住房的項目只能通過出租物業收取租金，不允許銷售，故該類項目屬于出租型房地產項目投資。
（3）混合型房地產項目投資，是指房地產項目以預售或開發完成后銷售、出租、自營等各種組合方式獲得收益，回籠投資資金，以獲取投資利潤，該投資類型相對靈活。
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第三章JH集團保障性租賃住房項目政策市場研究及定位......19
3.1 JH集團保障性租賃住房項目概況..............................19
3.1.1公司基本情況........................19
3.1.2項目土地信息..........................19
第四章JH集團保障性租賃住房項目基礎數據的分析估算......38
4.1 JH集團保障性租賃住房項目規劃指標及施工計劃................38
4.1.1項目規劃指標......................38
4.1.2項目施工計劃.......................39
第五章JH集團保障性租賃住房項目效益分析及風險分析......48
5.1項目財務分析及現金流預測...................................48
5.1.1靜態分析............................48
5.1.2動態分析......................51
第五章JH集團保障性租賃住房項目效益分析及風險分析
5.1項目財務分析及現金流預測
5.1.1靜態分析
（1）項目利潤率
項目的收入主要來源于保障性租賃住房、配套商業租金及管理費、停車費、充電樁收益等，在項目進入第三年穩定期，年收入可達2795.91萬元。根據市場同類項目運營現狀，項目不同業態租金、管理費予以2%-3%年漲幅，項目在計算期40年內（2023—2062年），項目總收入為168636.38萬元。
根據第四章中通過生產要素法進行總成本費用估算得出項目總成本費用為78682.45萬元，所得稅稅前利潤為72192.43萬元，所得稅稅后利潤為53834.59萬元。按項目總投資49046.26萬元計算，項目所得稅稅后年均總投資利潤率為2.74%。如表5-1所示。
項目所得稅稅后年均總投資利潤率=所得稅稅后利潤÷項目總投資÷計算期×100%=53834.59÷49046.26÷40×100%=2.74%項目總投資金額大，運營時間長，年均總投資利潤率2.74%，相較于銷售型房地產項目年均利潤率一般，但相較于租賃型項目尚可。
投資分析論文參考
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第六章JH集團保障性租賃住房項目投資決策結論及保障措施
6.1項目投資決策結論
針對JH集團保障性租賃住房項目的建設，本文通過對項目地塊、周邊及配套設施、競品、政策、案例、調研結果進行分析，確定項目實施方案，模擬項目實施得出項目財務數據及項目風險點。本文的主要研究結論如下：
經濟效益方面，基于該項目設計方案、運營方案中基礎數據指標的估算得出項目成本及收益情況，通過靜態、動態財務數據分析，在計算期40年內（2023—2062年），本項目所得稅稅后利潤為53834.59萬元，利潤可觀；凈現價為4327.57萬元，為正值；本項目稅后所得財務內部收益率為4.53%，大于既定4%；項目投資回報期36.1年，盈利能力較強，且具備償債能力可行，投資項目財務上可行。
社會效益方面，項目不僅有利于金灣區完善5.0產業新空間配套設施，有效緩解新金灣沙美工業園片區標準化保障性租賃住房居住小區和商業服務配套設施不足問題，還能夠提升沙美工業園片區的工作、生活服務品質，集約利用土地，有利于促進珠海市經濟建設和社會發展，項目建設十分必要。
在深入研究和分析本項目后，項目面臨的風險已通過相關防范措施，將風險降低至可控范圍內。
本項目符合國家和地方政策，為當地發展所必需，項目選址合理，建設規模和初步方案符合珠海市金灣區經濟發展和人口增長需求。項目風險可控、滿足當地發展需求，擁有一定市場，且未來可期，經濟和社會評價可行。該項目建成后，能夠很好解決目前人才公寓居住小區及商業服務不足的緊張現狀，滿足沙美工業園片區將來發展。讓廣大企業人才享受優質生活、服務設施條件，為提升金灣區品位，完善金灣區城區功能，均衡發展產業新空間，打下了良好基礎。
參考文獻（略）
