H房地產企業融資風險分析及優化建議

本文是一篇企業管理論文，筆者認為房地產行業作為資金密集型行業，融資成為其發展過程中不可避免的環節，同樣也是其資本構成的主要部分。在此情形下，房地產公司就不得不預防與應對不同的融資風險問題，而唯有做好融資風險的預防和處置工作，也才有可能實現房地產公司的健康可持續發展。
第一章緒論
1.1選題背景與選題意義
1.1.1選題背景
自住房制度變革開始，我國的房地產行業迅速發展，一度為國民經濟的發展做出了重大貢獻，其在對GDP的發展、稅款的增收起到直接作用的同時，也給社會增加了許多就業機會；然而另一方面，房地產行業資金需求量大且回收期長，融資成為其生存發展必不可少的部分。受宏觀經濟政策的影響，再加上國內房地產業本身的特點，融資結構不均衡、融資成本高、融資困難等融資風險逐漸顯現出來，且這一系列問題愈演愈烈。而房地產行業“三道紅線”的提出，將為房地產行業的融資帶來進一步的挑戰。因此，如何降低融資成本、優化融資結構、拓寬融資渠道以及提高資金使用效率等成為房地產行業亟待解決的問題。 H房地產企業作為房地產行業的佼佼者，投資規模大，且PPP項目眾多，需要墊付大量資金，在其內源融資嚴重不足的境況下，資金缺口很大，融資成為其不得不面對的現狀。這無論是對H房地產企業的企業信譽，還是對H房地產企業進行進一輪的融資，都將是巨大的挑戰。因此本文將以H房地產企業作為地產行業的代表，剖析其融資現狀以及面臨的重大問題，并針對性的提供改善舉措，以弱化其融資風險、優化其融資結構，促進公司長期可持續增長。
1.1.2選題意義
房地產這一產業鏈條涉及到多個行業，像建筑施工、鋼筋、水泥等眾多行業都受到房地產行業發展的影響，并且對房地產行業的依賴性很強。在此背景下，毫不夸張的說，房地產行業儼然已成為國民經濟持續穩定發展的壓艙石。
在國家宏觀融資環境的大背景下，環京限購政策的推行也對H房地產企業的銷售及回款產生了很大的影響；而針對房地產行業的“三道紅線”的落實將會為以H房地產企業為代表的房地產行業的融資帶來更大的困難。本文以H房地產企業為例，以融資理論為基礎，同時結合房地產行業自身的融資特點，分別從其經營情況、內源融資、外部融資以及外部環境等各方面進行融資風險分析，以探究其存在的融資問題，并依據其呈現出的問題提出具體的應對方案，弱化其融資風險，改善其融資結構，提升企業信用，以促進H房地產企業的良性發展。
1.2國內外研究現狀
1.2.1國外研究現狀
（1）融資方式的研究
關于房地產融資方式的分析，國外許多學者針對不同的房地產企業進行了各式各樣融資方式的研究。Levy（2007）研究發現，對于初創型急需發展業務的房地產企業，一般都會主動選擇負債，偏向于債務融資以擴大企業規模，而對于逐步發展成熟的大型房地產企業，則更多的偏好股權融資來滿足對資金的需求；SA.Bond（2006）選擇了一系列房地產公司并對其融資數據進行分析，研究表明相比股權融資方式來說，多數房地產企業傾向于選擇債務融資。此外，從動態模型角度來看，在房地產行業優序融資理論比權衡理論更為廣泛應用；LouisArchambaul（2012）對房地產行業的各種融資方式進行了研究，發現信托融資為最佳的融資方式。與其他融資方式相比，信托融資不僅可以有效減少房地產企業的融資成本，而且對房地產行業的可持續性發展更加有利，因此在條件允許情況下，企業可以有偏向的選擇信托融資這一融資方式。
此外，Mwathi（2016）選擇了內羅畢幾十家房地產公司5年的融資數據進行了分析研究，結果表明，抵押融資在內羅畢房地產行業中最受青睞，是融資中最重要的資金來源，而權益融資則在各種投融資結構中占有相對較少的份額；JianfuShen(2016)通過對我國國有房地產公司和非國有房地產公司的貸款比率進行了對比分析，研究表明國有房地產公司的貸款比例比非國有企業增長要快，且信貸市場通過債務融資對房地產行業的資本結構產生的影響十分顯著；JibinJose(2020)提出在融資過程中，對短期且急于完工的項目選擇債務融資，但債務融資相比股權融資來說，卻對企業產生較重的負擔；Manuel(2020)對房地產企業的融資方案進行比較分析，結果表明銀行貸款在其中占據較大的比重，而過高的銀行貸款使得企業因此而承擔過高的融資成本，因此房地產企業應適當調整銀行貸款的比例，以降低企業的融資成本。
第二章相關理論概述
2.1融資結構理論
2.1.1靜態權衡理論
靜態權衡理論源自于MM理論，MM理論指的是在某種假設條件下，企業的價值水平與其融資方式是沒有關聯的。但由于其假設條件與現實條件相差甚遠，因此無法對現實中的融資選擇行為進行合理的解釋。而靜態權衡理論則修正了MM理論中不顧及稅收與財務困境成本等各種因素的缺陷，對債務人和大股東之間的利害關系進行了更深層次的剖析，在理論上證實了目標資本結構的合理存在性，且公司價值水平也會在企業實現目標資本結構時達到最佳。然而獲利能力更強的企業其財務杠桿水平反而更低，這與靜態權衡理論的中心思想相違背。
2.1.2動態權衡理論
由于靜態權衡理論無法對獲利能力更強的企業擁有更低的財務杠桿水平進行說明，也無法很好的說明某些制度對資本構成的影響，并且對資本結構與股票價格變化之間的關系也無法作出說明。因此，許多學者開始嘗試以動態衡量的視角對資產結構展開深入研究。動態權衡理論以資本市場半強式有效為前提，即在不出現市場信號不對稱的情境下，公司以價值最優化的目標實現了籌資。而動態權衡理論則對靜態權衡理論中所提出的目標資本構成作出了定義，在此基礎上，又另外考察了對調整成本的作用，并指出融資結構將會動態的趨于目標水平，這在一定程度上解決了靜態權衡理論的不足，比靜態權衡理論有著更佳的說明力度。不過，當公司處在集中的所有權結構和弱的制度環境下時，其以價值最大化為目標而進行融資的假定前提條件卻并不成立。
2.2債務期限結構理論
在企業對外進行債務融資活動時，對債務期限結構的選取也是十分重要的。因為如果企業內部選用了不合適的債務期限結構，則往往會對公司的債務融資活動乃至財務安全形成負面的影響。所以，合理的債務期限搭配結構對企業的發展和擴張至關重要。正因如此，許多國內外學者都對企業債務期限結構進行了大量的深入研究。目前比較有代表性的債務期限結構相關理論有稅收理論、信息不對稱理論、權衡理論這三種理論。
2.2.1稅收理論
債務期限結構中的稅收理論認為，稅率、利率的期限結構和利率的波動性是對公司的債務期限選擇產生影響的最為顯著的三個因素，而企業選用的債務期限結構不同，其所產生的稅務影響也就不相同。所以，從理論上來說，公司可以選用恰當的債務期限結構以使稅收效果達到最佳。
2.2.2信息不對稱理論
信息不對稱理論指出，公司的內部人員比外部投資人掌握了更多的公司內在信息，從而會產生公司道德風險問題以及投資人的逆向選擇情況，而此時公司可以通過對債務期限結構的選擇來解決這些問題。信息不對稱理論具體又分為信號傳遞理論和流動性風險理論。信號傳遞理論指出，相比于短期債務，長期債務更有可能為一個公司帶來風險。也正因如此，財務狀況良好的企業將更偏向選擇短期債務，以向市場傳遞其財務狀況良好的信號，從而降低信息不對稱成本；流動性風險理論比較重視短期債務的流動性風險，該理論認為，對于信用等級較好的企業來說，其選擇短期債務所產生的不利影響要低于所帶來的預期利益，從而會更偏向于選擇短期債務市場；而資信評級較差的企業，則因為不被長期債務金融市場所接納，從而不得不需要承受短期債務的流動性風險，進而導致發行了更多的短期債務；對于信用風險等級介于上述上兩者之間的企業來說，由于其流動性風險的影響要高于所帶來的預期利益，所以這類企業通常會比較傾向于選擇長期債務。
第三章H房地產企業融資現狀分析.................13
3.1 H房地產企業簡介..............................13
3.2房地產行業融資現狀分析..........................13
第四章H房地產企業融資風險及成因分析..................22
4.1 H房地產企業融資風險分析.................................22
4.1.1 H房地產企業財務績效指標分析............................22
4.1.2 H房地產企業財務杠桿系數分析...................28
第五章H房地產企業融資風險管理建議.....................35
5.1密切關注宏觀政策，及時做好戰略調整...........................35
5.2合理把控股債融資，優化融資結構......................35
第五章H房地產企業融資風險管理建議
5.1密切關注宏觀政策，及時做好戰略調整
通過對H房地產企業的融資相關指標進行分析發現，整體來說H房地產企業的現有融資結構滿足了企業發展的需要，給公司的發展帶來了巨大的資金來源，但與此同時也給企業帶來了更多的財務風險，影響了公司的良性可持續發展。本章節基于對H房地產企業融資現狀及相關財務指標的分析，針對從中所發現的問題，為H房地產企業籌資風險的預防與處理提出相應的建議。
我國的金融市場起步較晚，目前，相關法律體系尚不健全，這對于房地產融資市場的監督是十分不利的。在整個房地產融資過程中，各金融機構為了降低壞賬比例，信貸條件變得越來越嚴苛，這對房地產企業的發展造成了一定的限制。為了促進現代房地產市場經濟的發展，政府及各大金融機構也在隨著市場變化情形不斷做出調整，以盡可能兼顧企業的融資需求與金融機構的利益。在此宏觀融資環境下，企業要時刻密切關注宏觀融資政策，做好戰略調整，以迎合政策導向，及時規避影響融資的不利因素，同時利用好自身優勢方面，做到既滿足自身融資需求，又使企業的融資風險降到最低。 第六章結論與不足
6.1研究結論
房地產行業作為資金密集型行業，融資成為其發展過程中不可避免的環節，同樣也是其資本構成的主要部分。在此情形下，房地產公司就不得不預防與應對不同的融資風險問題，而唯有做好融資風險的預防和處置工作，也才有可能實現房地產公司的健康可持續發展。H房地產企業作為房地產行業的佼佼者，自成立以來，借助于國內房地產行業的東風迅速崛起，其規模不斷發展壯大，急速擴張的企業戰略確實在一定時期內為其帶來了高額的利潤回報，但也由于其急速擴張造成的資金大量需求以及市場形勢與融資政策的變化等原因而導致其資金緊缺，產生了嚴重的融資風險問題?；诖朔N現實情況，本文結合了整個房地產行業的融資背景具體分析了H房地產企業的融資現狀及財務績效指標，此外還根據針對房地產行業最新發布的“三道紅線”政策對H房地產企業相應指標進行了分析，同時引入了Z-score模型對H房地產企業進行信用風險分析。最后發現，在伴隨著嚴苛的外部融資政策到來之時，H房地產企業的融資結構不均衡、償債能力不足、期限結構不合理等融資問題就集中暴露。針對H房地產企業所面臨的內外部融資環境，H房地產企業應采取措施優化其融資結構、拓寬融資渠道、充分發揮清欠部門的清欠作用，同時以風險管理視角建立一套風險預警指標體系，以提升融資風險的管控效果。
當然，對于整個房地產行業而言，由于行業自身的特殊性，深受宏觀經濟環境的影響，僅通過財務風險分析工具未必能完全應對好復雜多變的融資問題。房產企業在此基礎上，要結合行業的周期性及行業競爭環境，樹立正確的融資觀念，提高融資風險意識，科學有效進行融資籌劃，嚴把財務風險指標剛性；同時，對于融資預算的整個動態過程予以跟蹤并根據市場需求的變化適時做出調整，以維持投資收益率、融資風險、融資成本三者之間的平衡，增強企業收益能力，降低企業融資風險。
參考文獻（略）