長租公寓項目投資風險評價——以A項目為例

本文是一篇項目管理論文，本文結合國內外長租公寓項目與房地產投資風險研究的實際狀況，采用文獻研究法，梳理總結出了影響項目投資風險的因素并加以分類，具體內容包括：政策風險、社會風險、經濟風險、技術風險、內部決策風險五個一級風險因素和十五個二級風險因素，并統一構成了長租公寓項目投資風險評價指標體系。
1 緒論
1.1選題背景及研究意義
1.1.1選題背景
自上世紀住房商品化開始，隨著中國經濟和社會的迅速發展以及大規模的人口遷移，中國的房地產業規模迅速擴大，曾一度是支撐全國GDP增長的支柱行業。然而，不斷攀升的房屋價格令許多打算購房的人群感到了前所未有的壓力，同時，由于城市化水平的不斷提升以及人口流動性的擴大，房屋租賃市場也呈現出了一種快速增長的趨勢。

項目管理論文怎么寫

全國第七次人口普查（以下簡稱七普）調查結果顯示，過去十年，人口加速向大城市集聚，截至2020年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個城市常住人口超1700萬。超大城市群的人口增加，大部分源自外來人口的導入，截至2020年底，深圳和廣州的外來人口與城市總人口的比例分別為69%和50%，上海和北京與成都的外來人口占比也分別達到42%和39%與40%。在外來常住人口成為城市“新市民”的同時，也為當地城市發展提供了生產力和消費力，同時增加了城市的住房需求。除了城市與城市之間的人口流動性在提高，在城市內部短期的人口遷移也有了明顯的增長。據七普結果顯示，2020年全國市轄區內人戶分離人口達到1.17億，相較2010年的0.4億多，增幅達192.7%。這說明，即使在一個城市里，現代人也不會只在一個地方生活很久，他們會根據工作環境的不同，靈活地挑選合適的住房。從以往的統計分析結果來看，在這些短距離遷移人口中，有百分之六十以上面臨著住房租賃的需求，以此推斷，中國當前的住房租賃市場規模已達到一萬億元。、
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1.2國內外研究現狀
1.2.1國外研究現狀
（1）房地產投資風險相關研究
目前，國外有關不動產投資風險的研究多為風險分析、風險度量與防范、投資組合等方面的內容。英國著名學者Cooper（1987）在其《大項目的風險分析》中將“風險工程”引入到了風險管理中。Wurkzebach（1991）在其著作《現代房地產》中，就房地產的投資和投資組合進行了研究，而關于其涵義以及其風險成因卻未作詳細論述。Peter（1999）和David（1997）針對房地產投資風險做了較為全面的研究，主要研究了房地產項目投資風險識別、評價和防范等主要內容。Mokrane（2001）運用主成分分析法，通過對巴黎地區的近十萬宗房產買賣的統計，找出了房地產項目的主要危險因子。Gaylon（2003）在《房地產投資決策分析》一書中研究了不同類型房地產投資收益及決策問題。 Motawa（2006）等人針對建筑項目的變更風險，在相關研究的基礎上設計出評估風險的模糊系統。Gohar等人（2009）將建設項目的風險因素分為兩大類：內在因素和外在因素，并進一步進行了細分。然后依據風險的概率和嚴重程度對風險因素進行分類，提出了基于模糊層次分析法(FAHP)的建設項目風險評價，并給出了相應的案例。Dittmann（2014）則使用了基于概率分布和分布函數的測量方法來評價房地產項目的風險。
（2）長租公寓投資風險相關研究
國外關于長租公寓的投資風險問題的討論領先于國內，Teck-Wn（2002）以AHP及可能性評價方法，以評價公寓改建工程的風險性，期望藉此將最小化住宅改建工程的風險。James（2005）在分析了影響公寓租金因素的特點后，提出了一種基于空間建模技術來預測公寓租金水平的方法，并據此提出了相應的對策。Hyun-Chul（2009）等人則從規劃、設計、執行、維保四個方面進行了長租公寓項目的風險因子的分析與評估。Liu Shufeng（2014）提出了基于BTO-MBS的新型的建設-轉移-經營-經營-資產證券化的新型的籌資方式，從而使企業的相關風險得到有效的分散。
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2 相關概念界定與理論
2.1項目風險管理的概念界定
2.1.1項目風險管理的含義
從基本概念上來說，項目風險管理是指項目管理執行主體在整個生命周期中所遇到的風險做出預估、辨識、分類與評估，并由此提出適當的處理戰略，減少經營風險的出現，達到項目建設的科學化的一系列管理手段。其中包含了從立項，設計，策劃，到中間階段的實施，以及在工程的最后階段的驗收和運行等過程，并在其間提供一定的防范措施，以實現工程風險的有效控制。
2.1.2項目風險管理的過程
風險管理分為風險辨識、風險評估、風險處理規劃，以及風險控制的四個基礎過程。
（1）風險辨識
風險辨識是項目風險的第一個環節，它的主要職責是判斷風險來源、形成條件、描述風險特性和判斷對項目成果的影響。在對其中的不確定因素和潛在風險進行歸集匯總時，為了監測風險的出現，一般會按照具體情況進行歸類。主要方法有假設分析法、SWOT分析法、專家診斷法等多種手段，從不同角度對項目進行風險辨識。
（2）風險評估
風險評估是對已確定的風險做出定性與定量的綜合評估，從而評估一個項目的潛在風險影響的覆蓋范圍。采用一定的方法對風險因素的成因以及影響進行綜合評價后，可對風險事件的發生概率以及規模進行估計。主要方法包括模糊評價法、頭腦風暴法、德爾菲法等，對風險進行定量與定性的綜合評估。
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2.2房地產項目投資風險的概念界定
2.2.1房地產項目投資風險的含義
所謂房地產項目投資風險，是指開發商在投入大量資金后，由于項目具有不確定性和模糊性，導致項目開發過程中出現經濟利益損失，即項目完工后實際利潤與預期利潤出現偏差的可能性。
2.2.2房地產項目投資風險的成因
房地產項目投資，作為一個涉及產業復雜、投入資金龐大、對結果的影響因素眾多的一個特殊項目，往往因為開發商所掌握信息不全面、投資草率等都容易對房地產項目的投資產生風險。開發商采用了不準確的信息，或是不詳盡的前期研究，又或是對購買能力與未來發展潛力的預期太過樂觀，都會導致在收益時與原先的預測結果有較大的差異。又或者由于宏觀經濟環境中出現了無法預測的負面變化，進而引發了各種風險，比如通脹、物價上漲，或者建筑材料的漲價，從而導致生產費用上漲；又或者融資環境和貨幣政策的緊縮，造成買賣雙方貸款困難，誘發流動性風險。我國樓市供需格局發生了轉變，樓市供應極度短缺已經成為過去式，供過于求，市場不及預期，回款難度增加；房地產政策的變化，直接影響開發商的融資難度與市場信心，阻滯項目的投資收益進程。
2.2.3房地產項目投資風險的內容與分類
目前，國內外對房地產投資風險的主要分為政策風險、社會風險、經濟風險、技術風險、內部決策風險和不可抗力風險等六大類。
（1）政策風險是由于政策可能發生的變動而造成的各種經濟損害。由于房地產調控的特殊性，房地產調控的變動會給房地產市場造成很大的沖擊。在市場體系尚未完善的情形下，對房地產市場所形成的相關政策風險問題尤其有現實意義。政策風險包括經濟制度變動風險、產業政策變動風險、土地制度變動風險、資金制度改革危險、環保制度改革風險、房產管理政策改革風險、建筑安全體制改革風險、社會法制制度改革風險等。
（2）社會風險是非強制性的政策所直接所導致的社會因素對房地產市場產生的沖擊，從而使其在社會經濟活動中受到損害。
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3 長租公寓項目投資風險識別與分析 ......................... 29
3.1長租公寓項目投資風險的特征 ............................ 29
3.2長租公寓項目投資風險的識別方法 .......................... 29
3.3長租公寓項目投資風險因素的識別與歸納 ................ 30
4 基于層次分析法的投資風險評價模型 .................... 36
4.1建立遞階層次結構模型 .................... 36
4.2確定目標因素集 ............................. 38
4.3構建判斷矩陣 ............................ 38
5 模糊綜合評價法在A項目風險評價中的應用 ........................ 76
5.1 A項目概況 ............................. 76
5.2確定評價目標因素集 ............................. 76
5.3確定評價目標評語集 ............................. 77
5 模糊綜合評價法在A項目風險評價中的應用
5.1 A項目概況
A項目由國內某知名房地產開發企業投資開發運營，項目位于四川省成都市高新區吉泰路內，該區域為成都市最成熟的產業就業區域，定位為成熟商圈內的白領公寓。項目位于十字路口中心點附近，四至皆為成熟商圈或高級寫字樓，有旺盛的租房需求與就業人群流量；項目距離地鐵站直線距離300米，500米內分布有五個公交站點，交通便利；項目業態為26-66㎡單間或一居室公寓，接通水電，房間帶獨立衛生間、空調與家具等，可拎包入住，公寓綜合體內建設有健身房、影音區、廚房、書吧、等休閑娛樂區域，住宿條件優越，能非常好的滿足白領工作人群、高校畢業生的生活、就業需求。該項目開發模式為輕資產模式，定位于普適型服務公寓，總建筑面積6930㎡，可出租部分6300㎡，租期15年，首年租金成本332.64萬元，按每年3%遞增，前期裝修成本總投入401.94萬元，總共開發可出租公寓180套，套均面積35㎡，套均租金2500元/月/套，房租按每年5%遞增，項目穩定期出租率95%，建設期與開業爬坡期合計5個月；項目投資回收期為6年，內部收益率為24%，累計現金流為2412.7049萬元。

項目管理論文參考

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6 總結
6.1主要研究工作及結論
本文主要從項目風險管理、房地產投資風險管理、長租公寓項目投資風險的評價及管理等角度展開了理論和實際的研究，并將層次分析與模糊綜合評價的組合運用到A案例項目中，利用案例剖析了長租公寓項目的投資風險，并給出了具體的風險控制策略及相應的對策，具體本文的主要研究工作及結論總結如下：
（1）結合國內外長租公寓項目與房地產投資風險研究的實際狀況，采用文獻研究法，梳理總結出了影響項目投資風險的因素并加以分類，具體內容包括：政策風險、社會風險、經濟風險、技術風險、內部決策風險五個一級風險因素和十五個二級風險因素，并統一構成了長租公寓項目投資風險評價指標體系。
（2）利用層次分析法，建立了長租公寓項目投資的風險評價模型，通過進行專家打分的方式，在計算排除了不符合要求的結果后，得出了長租公寓項目的投資風險因子權重的大小。其中對項目成功性影響最大，且總權重值大于零點一的四項因素依次是：項目定位風險、市場供求風險、運營模式風險、投資時機風險。由此可見，上述幾個方面的情況變化對長租公寓項目的投資成敗有顯著的影響，應該引起足夠的重視。
（3）在長租公寓的投資風險因素的研究中，存在著很多客觀上難以量化的風險因素，所以，采用層次分析與模糊綜合評價相結合的方法對風險因素所產生的負面影響進行主觀量化評價是目前項目風險評估中最適宜的一種方法。
參考文獻（略）