奧聯物業公司發展戰略管理研究
時間：2020-06-16 來源：51mbalunwen
本文是一篇戰略管理論文研究，本研究從相關文獻入手，了解國內外物業管理服務行業的發展趨勢，采用了 PEST分析方法、五力分析模型、SWOT 分析方法對奧聯物業公司發展所處的內外部環境進行掃描和深度分析。在充分了解企業發展面臨的機遇與威脅、優勢和劣勢基礎上，通過SWOT 分析矩陣進行戰略匹配，進而通過對戰略備選方案的分析，明確了奧聯物業公司發展應采取 SO 戰略，即奧聯物業公司今后應采取增長型的發展戰略。在進行戰略選擇之后，本研究進一步就該戰略的實施，探討奧聯物業公司業務發展的三個模塊和戰略發展的三個階段，從優化組織機構、完善公司人力資源體系、構建科學的績效考核體系等方面給出具體建議。
第一章 緒論
1.1 研究背景
物業行業的興起在我國是源于 1980 年的住房制度改革，當時是為了滿足城市化發展要求變革房屋所有權，進行公房私有化的產生，在發達的沿海城市，興起物業管理公司這種新的公司模式，使得物業管理代替了原來的公房管理模式。而物業公司市場也隨著房地產行業的迅猛發展，變得供不應求，市場化和規范化成為了行業標準。物業公司的發展即滿足了人們的生活需要，也促進了城市化進程的發展。
行業增長的主要驅動力來源于商業房屋和公共物業的不斷竣工。隨著時代的不斷變革，管理與服務已經逐漸成為物業管理的重要發展方向。
3.1 奧聯物業公司 SWOT 分析...........................................22
3.1.1 機會因素分析...................................22
3.1.2 威脅因素分析......................................25
第四章 奧聯物業公司的發展戰略制定.......................................... 33
4.1 奧聯物業公司使命和愿景.........................................33
4.2 奧聯物業公司發展戰略目標..........................................33
4.3 奧聯物業公司發展戰略重點................................34
第五章 奧聯物業公司發展戰略的實施................................... 35
5.1 奧聯物業公司發展戰略實施的階段.........................................35
5.2 奧聯物業公司發展戰略實施的保障措施...................36
第五章 奧聯物業公司發展戰略的實施
5.1 奧聯物業公司發展戰略實施的階段
公司制定出戰略后要積極進行有計劃、有步驟地實施工作?？蓪⒋隧棏鹇苑蛛A段進行。
每一個階段性戰略的實施都要有該階段的具體實施目標，而且要有與此戰略階段相匹配的政策措施、部門策略以及相應的方針等。并且定出各戰略階段實施要達成目標的時間進度表，合理統籌、規劃分段目標的完成情況，并保證各個階段目標的銜接。
實施計劃具體分為下列內容:一是將公司總目標按時間進行分解，將公司總的目標分解為公司發展的不同階段、不同部門的發展目標，明確各階段要實現的目標和進展程度。二是大力拓展業務相關渠道，既要拓展計劃內項目，也要拓展計劃外項目。奧聯物業公司戰略分為三個階段。
第一階段（2019-2020）公共物業服務智慧化。拓展公共智慧服務資源，將智慧服務延伸到公共資產管理、能源管理等領域，實現人物互聯。在實現物業管理與資產管理的智能化運營基礎上，協助實現信息交互、資源共享，助推智慧城市建設。
第二階段（2021-2022）商住物業的智慧社區建設和推進。計劃用兩年的時間，完成奧聯物業公司的智慧升級。智慧社區主要包括：社區智能化、家庭物聯化、停車經營管理類合作，智慧社區分兩個階段完成。該項工作由投資管理中心負責，目前，該項計劃已經啟動，計劃兩年內完成。
第三階段（2023-2024）打造中國公共服務與社區運營領先品牌。通過公共物業服務與商住物業服務融合發展，提升企業綜合競爭實力。
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第六章 研究結論與展望
6.1 研究結論
物業管理是隨著我國住房體制改革和城市化發展進程中出現的一項新興的管理與服務模式。近年來企事業單位和政府機關的后勤市場化改革，也為物業服務企業提供各類服務帶來新的契機。
本研究從相關文獻入手，了解國內外物業管理服務行業的發展趨勢，采用了 PEST分析方法、五力分析模型、SWOT 分析方法對奧聯物業公司發展所處的內外部環境進行掃描和深度分析。在充分了解企業發展面臨的機遇與威脅、優勢和劣勢基礎上，通過SWOT 分析矩陣進行戰略匹配，進而通過對戰略備選方案的分析，明確了奧聯物業公司發展應采取 SO 戰略，即奧聯物業公司今后應采取增長型的發展戰略。在進行戰略選擇之后，本研究進一步就該戰略的實施，探討奧聯物業公司業務發展的三個模塊和戰略發展的三個階段，從優化組織機構、完善公司人力資源體系、構建科學的績效考核體系等方面給出具體建議。
本研究是作者本人第一次系統地對公司的現狀、所處的內外部環境進行梳理，研究取得的成果對公司下一步發展具有重大的意義。
參考文獻（略）
第一章 緒論
1.1 研究背景
物業行業的興起在我國是源于 1980 年的住房制度改革，當時是為了滿足城市化發展要求變革房屋所有權，進行公房私有化的產生，在發達的沿海城市，興起物業管理公司這種新的公司模式，使得物業管理代替了原來的公房管理模式。而物業公司市場也隨著房地產行業的迅猛發展，變得供不應求，市場化和規范化成為了行業標準。物業公司的發展即滿足了人們的生活需要，也促進了城市化進程的發展。
行業增長的主要驅動力來源于商業房屋和公共物業的不斷竣工。隨著時代的不斷變革，管理與服務已經逐漸成為物業管理的重要發展方向。
公共物業是近幾年開始新興發展的物業服務類別，其占比逐年提升，據對 2012 至2017 年 9 月的房屋竣工面積進行統計后發現，房屋竣工面積增長數據年均增速約為 1.6%，而其中非住宅類的房屋竣工面積增速遠高于住宅類。非住宅類物業的單位面積物業服務收費標準高于住宅物業平均收費，尤其是商業、辦公及醫院類別的物業。由此可見，高收費標準的非住宅物業的興起，也將促進行業開拓新的增長空間。進入了 21 世紀，我國世界地位加強，經濟發展，人們更渴望得到精神的滿足和全方位服務，所以，對物業公司提出了更廣泛的要求。而物業公司興起時間短、發展迅速和利潤大的特點吸引了更多企業的關注和涉足，從而造成了行業內競爭激烈和服務水平下降的趨勢。從社會角度出發，物業公司存在是順應市場發展趨勢和人們生活需要的。但是，在迅速發展的過程中，企業忽視了相關規范和制度的建設，造成了部分物業公司只有速度缺乏質量的現象。而這種管理規范正是人們利益和需求的直接決定因素。所以，物業和業主的矛盾根源在于能否有科學的行業標準限定物業管理行為，這也是人們利益最有效的保障措施。而要想促進奧聯物業公司的發展，必須正確對待問題的解決辦法和行為理念。而戰略標準的確定也要考慮物業和客戶的矛盾因素。
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1.2 研究目的和意義
1.2.1 研究目的
奧聯物業公司作為廣東省物業管理行業最具活力的政府采購投標企業之一，服務數十個政府公共物業項目，并在行業內占據領先成長優勢。同時，奧聯物業公司致力于自身成長潛力的挖掘，希望打造一個高質量的企業經營理念。但是，面對日益激烈的物業管理行業的競爭，奧聯物業公司必須制定良好的發展規劃，打造更優質的服務品質和保證企業信譽，實現企業的可持續成長。
1.2.2 研究意義
（1）理論意義
通過對奧聯物業公司整體情況分析，提出促進發展措施，這有利于構建奧聯物業公司發展戰略體系，從而解決實際運行中的各種問題。
（2）現實意義
本文通過對奧聯物業公司發展機遇和挑戰的分析，再結合公司實際需要的基礎上提出了奧聯物業公司的發展戰略。這是奧聯物業公司未來一定的發展要求和標準，在整合內部資源和外部環境方面有突出貢獻。對奧聯物業公司戰略發展意義重大。
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1.2 研究目的和意義
1.2.1 研究目的
奧聯物業公司作為廣東省物業管理行業最具活力的政府采購投標企業之一，服務數十個政府公共物業項目，并在行業內占據領先成長優勢。同時，奧聯物業公司致力于自身成長潛力的挖掘，希望打造一個高質量的企業經營理念。但是，面對日益激烈的物業管理行業的競爭，奧聯物業公司必須制定良好的發展規劃，打造更優質的服務品質和保證企業信譽，實現企業的可持續成長。
1.2.2 研究意義
（1）理論意義
通過對奧聯物業公司整體情況分析，提出促進發展措施，這有利于構建奧聯物業公司發展戰略體系，從而解決實際運行中的各種問題。
（2）現實意義
本文通過對奧聯物業公司發展機遇和挑戰的分析，再結合公司實際需要的基礎上提出了奧聯物業公司的發展戰略。這是奧聯物業公司未來一定的發展要求和標準，在整合內部資源和外部環境方面有突出貢獻。對奧聯物業公司戰略發展意義重大。
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第二章 奧聯物業公司現狀和戰略環境分析
2.1 奧聯物業公司現狀分析
2.1.1 公司簡介
奧聯物業股份有限公司成立于 2006 年，是經國家工商總局核準設立的全國性股份制企業，注冊資金 5000 萬元，總部位于廣州。通過多年的發展，奧聯物業公司已成為集公共服務與社區運營于一體的國內領先綜合服務運營商。
奧聯物業公司榮獲“全國物業服務綜合實力百強企業”、“全國政府采購服務質量百強企業”、“AAA 級中國質量信用企業”及“AAA 級誠信經營示范單位”等多項榮譽，為中國物業管理協會、廣東省物業管理協會及廣州市物業管理協會理事單位，通過ISO9001 國際質量管理體系、ISO14001 國際環境管理體系、OHSAS18001 職業健康安全管理體系及 GB/T29490 知識產權管理體系認證。
奧聯物業公司可根據不同物業類型的不同需求，采取個性化服務模式提供個性化服務，服務類型包括：政府機關、市政、醫療衛生、學校、商場、寫字樓、酒店、住宅、等。通過多年的發展，目前奧聯物業公司已在全國各地設立 30 多家分子公司。
2.1 奧聯物業公司現狀分析
2.1.1 公司簡介
奧聯物業股份有限公司成立于 2006 年，是經國家工商總局核準設立的全國性股份制企業，注冊資金 5000 萬元，總部位于廣州。通過多年的發展，奧聯物業公司已成為集公共服務與社區運營于一體的國內領先綜合服務運營商。
奧聯物業公司榮獲“全國物業服務綜合實力百強企業”、“全國政府采購服務質量百強企業”、“AAA 級中國質量信用企業”及“AAA 級誠信經營示范單位”等多項榮譽，為中國物業管理協會、廣東省物業管理協會及廣州市物業管理協會理事單位，通過ISO9001 國際質量管理體系、ISO14001 國際環境管理體系、OHSAS18001 職業健康安全管理體系及 GB/T29490 知識產權管理體系認證。
奧聯物業公司可根據不同物業類型的不同需求，采取個性化服務模式提供個性化服務，服務類型包括：政府機關、市政、醫療衛生、學校、商場、寫字樓、酒店、住宅、等。通過多年的發展，目前奧聯物業公司已在全國各地設立 30 多家分子公司。
獲得由政府及行業主管部門頒發的國家一級物業服務企業，并取得保安服務、環衛服務、城市園林綠化、人力資源服務、勞務派遣、食品經營、道路運輸及智能科技等 20多項企業資質。
為滿足客戶的多元化服務需求，奧聯物業公司在行業內率先開啟“互聯網+”服務模式，通過在物業服務中融入線上有“社友”線下有“管家”的“社友智慧管家”服務模式，為客戶提供社區生活各環節服務，使物業服務智能化、網絡化和集成化，提升了物業服務的綜合價值。
“以人為本”是奧聯物業公司發展的核心價值，公司擁有完善的人才培養及集團化管控機制，并實施內部合伙人及按績效分配的激勵機制，通過專業高效管理團隊，使公司始終保持高標準服務和可持續發展。
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第三章 奧聯物業公司 SWOT 分析和戰略選擇.............................. 22為滿足客戶的多元化服務需求，奧聯物業公司在行業內率先開啟“互聯網+”服務模式，通過在物業服務中融入線上有“社友”線下有“管家”的“社友智慧管家”服務模式，為客戶提供社區生活各環節服務，使物業服務智能化、網絡化和集成化，提升了物業服務的綜合價值。
“以人為本”是奧聯物業公司發展的核心價值，公司擁有完善的人才培養及集團化管控機制，并實施內部合伙人及按績效分配的激勵機制，通過專業高效管理團隊，使公司始終保持高標準服務和可持續發展。
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2.2 奧聯物業公司所處的宏觀環境分析
2.2.1 政治法律環境分析
政治環境是指包括一個國家的政治生態、政治現狀與政治發展在內的大的政治局面。法律環境是指政府針對某一行業制定的政策、法規與制度。企業處處的政治與法律環境，對自身即有保護作用，也有約束與規范企業經營活動的限制，二者的相互制衡是保持穩定發展的前提。
近些年來，我國在黨中央、國務院的正確領導下，政局一直穩定，人民安居樂業。特別在黨的十八大會議以來，全國人民更加奮發圖強、砥礪奮進，經濟上蒸蒸日上，取得了重大突破，人民群眾的生活水平也突飛猛進的得到了提升，各族人民正穩步邁進小康社會的新局面。對于物業管理行業來說，國家頒行一套完善的物業管理法律，將更有助推動物業行業的發展，規范物業行業行為。
2.2.1 政治法律環境分析
政治環境是指包括一個國家的政治生態、政治現狀與政治發展在內的大的政治局面。法律環境是指政府針對某一行業制定的政策、法規與制度。企業處處的政治與法律環境，對自身即有保護作用，也有約束與規范企業經營活動的限制，二者的相互制衡是保持穩定發展的前提。
近些年來，我國在黨中央、國務院的正確領導下，政局一直穩定，人民安居樂業。特別在黨的十八大會議以來，全國人民更加奮發圖強、砥礪奮進，經濟上蒸蒸日上，取得了重大突破，人民群眾的生活水平也突飛猛進的得到了提升，各族人民正穩步邁進小康社會的新局面。對于物業管理行業來說，國家頒行一套完善的物業管理法律，將更有助推動物業行業的發展，規范物業行業行為。
2003 年 6 月 8 日，國務院頒布的第 379 號令《物業管理條例》開創了物業方面立法的里程碑，該條例不但令物業管理行為有法可依，同時還解決了責任主體間權責不清的問題，從而使企業與業主的共同權益都得到了保護。其次，2007 年 10《中華人民共和國物權法》開始實施，該法對物業企業與業主間的有關問題做了明確法律界定，起到了在充分保護業主物權同時，也維護了市場冷次序的作用。的中。據此，《物業管理條例》也根據《中華人民共和國物權法》進行了相應的完善與修訂，并于同年頒布?？梢?，我國的物業管理相關法律正在逐步完善中。
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3.1 奧聯物業公司 SWOT 分析...........................................22
3.1.1 機會因素分析...................................22
3.1.2 威脅因素分析......................................25
第四章 奧聯物業公司的發展戰略制定.......................................... 33
4.1 奧聯物業公司使命和愿景.........................................33
4.2 奧聯物業公司發展戰略目標..........................................33
4.3 奧聯物業公司發展戰略重點................................34
第五章 奧聯物業公司發展戰略的實施................................... 35
5.1 奧聯物業公司發展戰略實施的階段.........................................35
5.2 奧聯物業公司發展戰略實施的保障措施...................36
第五章 奧聯物業公司發展戰略的實施
5.1 奧聯物業公司發展戰略實施的階段
公司制定出戰略后要積極進行有計劃、有步驟地實施工作?？蓪⒋隧棏鹇苑蛛A段進行。
每一個階段性戰略的實施都要有該階段的具體實施目標，而且要有與此戰略階段相匹配的政策措施、部門策略以及相應的方針等。并且定出各戰略階段實施要達成目標的時間進度表，合理統籌、規劃分段目標的完成情況，并保證各個階段目標的銜接。
實施計劃具體分為下列內容:一是將公司總目標按時間進行分解，將公司總的目標分解為公司發展的不同階段、不同部門的發展目標，明確各階段要實現的目標和進展程度。二是大力拓展業務相關渠道，既要拓展計劃內項目，也要拓展計劃外項目。奧聯物業公司戰略分為三個階段。
第一階段（2019-2020）公共物業服務智慧化。拓展公共智慧服務資源，將智慧服務延伸到公共資產管理、能源管理等領域，實現人物互聯。在實現物業管理與資產管理的智能化運營基礎上，協助實現信息交互、資源共享，助推智慧城市建設。
第二階段（2021-2022）商住物業的智慧社區建設和推進。計劃用兩年的時間，完成奧聯物業公司的智慧升級。智慧社區主要包括：社區智能化、家庭物聯化、停車經營管理類合作，智慧社區分兩個階段完成。該項工作由投資管理中心負責，目前，該項計劃已經啟動，計劃兩年內完成。
第三階段（2023-2024）打造中國公共服務與社區運營領先品牌。通過公共物業服務與商住物業服務融合發展，提升企業綜合競爭實力。
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第六章 研究結論與展望
6.1 研究結論
物業管理是隨著我國住房體制改革和城市化發展進程中出現的一項新興的管理與服務模式。近年來企事業單位和政府機關的后勤市場化改革，也為物業服務企業提供各類服務帶來新的契機。
本研究從相關文獻入手，了解國內外物業管理服務行業的發展趨勢，采用了 PEST分析方法、五力分析模型、SWOT 分析方法對奧聯物業公司發展所處的內外部環境進行掃描和深度分析。在充分了解企業發展面臨的機遇與威脅、優勢和劣勢基礎上，通過SWOT 分析矩陣進行戰略匹配，進而通過對戰略備選方案的分析，明確了奧聯物業公司發展應采取 SO 戰略，即奧聯物業公司今后應采取增長型的發展戰略。在進行戰略選擇之后，本研究進一步就該戰略的實施，探討奧聯物業公司業務發展的三個模塊和戰略發展的三個階段，從優化組織機構、完善公司人力資源體系、構建科學的績效考核體系等方面給出具體建議。
本研究是作者本人第一次系統地對公司的現狀、所處的內外部環境進行梳理，研究取得的成果對公司下一步發展具有重大的意義。
參考文獻（略）
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